Arrendamientos Urbanos y Contrato de Comodato

$1.400

Miguel Tomé | código: 6409

Categoría: Autor/a:

Descripción

9° edición Julio 2018

Formato 17×24

ISBN 978-9974-2-0779-0

Páginas 405

Índice

ÍNDICE GENERAL
Prefacio a la novena edición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
CONCEPTOS BÁSICOS DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO

CAPÍTULO I
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS EN GENERAL
1. Crisis de la definición unitaria del contrato de arrendamiento . . . . . . . . . . 11
2. Origen del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
3. Terminología empleada por nuestro Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
4. Concepto y definición legal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
5. Ámbito de aplicación y posibles objetos del contrato de arrendamiento . . . 14
6. Características del contrato de arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
7. Capacidad y legitimación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
8. Obligaciones de las partes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
8.1. Obligaciones del arrendador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
8.1.1. Entregar la cosa arrendada (numeral 1º) . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
8.1.2. Obligación de mantener la cosa en estado de servir para el
fin a que ha sido destinada (num. 2º) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
8.1.3. Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o
embarazo en el goce de la cosa arrendada (num. 3º) . . . . . . . . 22
8.1.4. Vicios de la cosa (art. 1804 C.C.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
8.1.5. Obligaciones cuando la cosa no puede usarse por caso
fortuito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
8.1.6. Obligación del arrendador del reembolso de reparaciones
indispensables (art. 1807 C.C.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
8.1.7. Obligación del pago de determinadas cargas
(art. 1810 C.C.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
8.2. Obligaciones del arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
8.2.1. Usar la cosa según los términos del contrato
(art. 1811 num. 1º) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
8.2.2. Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un
buen padre de familia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
8.2.3. Pago del precio o renta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
9. Extinción del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

CAPÍTULO II
GENERALIDADES DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
1. Concepto de bien urbano y el criterio para definir su destino . . . . . . . . . . . 33
2. Proceso legislativo en nuestro país . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3. Características especiales del presente derecho . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
4. Breve introducción al régimen vigente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

CAPÍTULO III
MODIFICACIONES INTRODUCIDAS A LA MATERIA
ARRENDATICIA POR DIVERSAS LEYES
RECIENTEMENTE APROBADAS
A. Incidencia de la Ley Nº 18.246 de Unión Concubinaria sobre la
materia de arrendamientos y desalojos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
2. Normas en materia de arrendamientos que otorgan beneficios
a favor del cónyuge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
2.1. La cesión legal del arriendo prevista en el art. 20 del
Decreto-Ley Nº 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
2.2. El subarrendamiento previsto en el art. 23 del
Decreto-Ley Nº 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
2.3. La sustitución de la garantía para no ser desalojado por la
Contaduría General de la Nación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
3. Desalojo como ocupante precario de los ex concubinos . . . . . . . . . . . . . . . . 48
3.1. Estado de la situación anterior a la sanción de la ley en análisis . . . 48
3.2. Situación actual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
3.3. Procedimiento aplicable y juzgado competente . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
4. Suspensión del lanzamiento en casos de hijos menores de 18 años . . . . . . 51
B. Registro y funcionamiento de pensiones dispuesto por la
Ley Nº 18.283 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2. Plazo y requisitos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
3. Extinción del contrato y desocupación de la finca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
4. La conversión en arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
C. Efectos de la declaración de concurso frente a los contratos
de arrendamientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
2. Efectos sobre los contratos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
D. Procedimiento para la restitución de la finca respecto de fincas
reguladas por el sistema de cooperativas de vivienda . . . . . . . . . . 61
E. Nuevas excepciones al plazo máximo de contratación establecido
por el art. 1782 del Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

CAPÍTULO IV
SIMULACIÓN EN LOS CONTRATOS DE ARRIENDO.
PROBLEMAS PUNTUALES
1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
2. Formas de simulación: absoluta y relativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
3. La simulación absoluta de contratos de arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . 68
3.1. El deudor que simula un contrato de arrendamiento de su
propiedad objeto de remate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
3.2. La realización de un arriendo rural para desestimular al
Instituto Nacional de Colonización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
4. Generalidades de la simulación relativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
5. Diversos tópicos de simulación relativa en contratos de arrendamiento . . 73
5.1. Simulación en la naturaleza del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
5.1.1. Contratos de comodato que encubren un contrato de
arriendo urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
5.1.2. Contratos de arriendo que encubren otros contratos: comodato,
depósito, etc. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
5.1.3. Contratos de pastoreo que encubren un contrato de arriendo
rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
5.2. Simulación en el contenido u elementos del contrato . . . . . . . . . . . . . 76
5.3. La simulación relativa subjetiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
5.3.1. Diferentes clases de interposición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
5.3.2. La interposición ficta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
6. La simulación como excepción y la posibilidad que la misma sea
declarada “inciderter tantum” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

CAPÍTULO V
MODIFICACIONES DEL PAGO DEL PRECIO
EN ARRENDAMIENTOS INTRODUCIDAS
POR LA LEY DE INCLUSIÓN FINANCIERA Nº 19.210
Y SU DECRETO REGLAMENTARIO Nº 264/015
1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
2. Las normas que refieren al pago del precio en materia
de arrendamientos urbanos y rurales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
3. Características del precio en el contrato de arrendamiento . . . . . . . . . . . . 85
4. Modificaciones introducidas por el art. 39 de la Ley Nº 19.210 . . . . . . . . . 86
4.1. Fecha de vigencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
4.2. Forma de pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
4.3. Empresas que brinden servicios de garantía y deducciones
impositivas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
4.4. Aspectos de procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
4.5. La prueba del pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
4.6. Contemplación de la figura del administrador . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
4.7. ¿Qué sucede si el precio del arriendo se pacta en frutos naturales
de la cosa? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
5. Incumplimientos: sanciones y consecuencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
6. Notificaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
7. Alquileres turísticos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
8. Conclusiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

ARRENDAMIENTOS URBANOS
Comentario analítico del Decreto-ley N° 14.219,
de la Ley N° 15.799 y sus modificativas
DECRETO-LEY N° 14.219 (DE 4 DE JULIO DE 1974)

CAPÍTULO I. DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
CUALQUIERA FUERE SU DESTINO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
Sección 1: Contratos que se celebran con posterioridad a la
vigencia de la presente ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
– Régimen legal de los contratos de arrendamientos de bienes
inmuebles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
– Garantía del Estado para nuevas construcciones . . . . . . . . . . . . . . . . 102
– Precio y plazo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
– Año de prórroga . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
– Desalojo una vez vencido el plazo de prórroga . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
Sección 2: Contratos con plazo contractual pendiente . . . . . . . . . . 111
– Contratos con plazos contractual pendiente celebrados antes
de la vigencia del D.L. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
– Contratos con plazo contractual pendiente celebrados antes del D.L.
con más de dos años de duración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
– Actualización automática del precio del alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
Sección 3: Contratos con plazo contractual vencido . . . . . . . . . . . . 112
– Caducidad de los plazos legales de la Ley Nº 13.659 . . . . . . . . . . . . . . 112
– Prórroga de contratos celebrados antes de la vigencia del D.L.
con plazo contractual vencido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
– Actualización de precios de contratos con plazo contractual vencido
antes de la vigencia del D.L. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
– Pago de retroactividades por diferencias de alquiler . . . . . . . . . . . . . . 113
– Convenios con plazo pendiente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

CAPÍTULO II. DE LA APLICACIÓN DE LA UNIDAD REAJUSTABLE . . . 113
– Procedimiento para la determinación del reajuste . . . . . . . . . . . . . . . 114

CAPÍTULO III. CASA-HABITACIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
– Normas generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
– Acción de rebaja de alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
– Concepto de ingresos mensuales líquidos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
– Cesión legal del arriendo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

CAPÍTULO IV. LOCALES CON DESTINO A INDUSTRIA Y COMERCIO . 120
– Normas generales para los contratos anteriores a la presente ley . . . 120
– Reajuste de precio de fincas destinadas a industria y comercio . . . . . 121
– Plazo legal de prórroga para fincas destinadas a industria y
comercio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

CAPÍTULO V. EL SUBARRENDAMIENTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
– Subarrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

CAPÍTULO VI. DE LAS EXCEPCIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
– Desalojos con plazo contractual pendiente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
– Deberes y excepciones respecto al caso previsto en el numeral 4º del
artículo 24 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
– Desalojos por causal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
– Situaciones excluidas del D.L. 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
– Sanción en caso de traslación de dominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
– Requisitos especiales para la Causal Reconstrucción . . . . . . . . . . . . . 143
– Prohibición de iniciar nueva acción hasta después de transcurrido
un año . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
– Plazo en los desalojos por causal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
– Desalojo al inquilio escandaloso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
– Deducción de acción de desalojo por parte de funcionarios del Estado 145
– Desalojo de porteros, cuidadores, limpiadores, etc. . . . . . . . . . . . . . . 146
– Desalojo del comodatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
– Desalojo de los ex concubinos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
– Obligación de abonar el precio de acuerdo al régimen del
Decreto-Ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

CAPÍTULO VII. DE LAS GARANTÍAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
– Constitución de garantía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
– Ratificación de la fianza o complementación de la misma en caso
de aumento de precio del alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
– Sustitución de la fianza personal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
– Desalojo por falta de sustitución de la garantía de la Contaduría
General de la Nación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
– Admisibilidad de otros tipos de garantía; el seguro como garantía . . 161

CAPÍTULO VIII. DE LA COMPETENCIA, LA PERSONERÍA
Y EL PROCEDIMIENTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
Sección I: Procedimientos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
– Competencia en materia de arrendamientos, desalojos y
lanzamientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
– Acreditación del derecho de propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
– Legitimación activa y pasiva en el juicio de desalojo . . . . . . . . . . . . . 165
– Trámite escrito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
– Intimación de desalojo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
– Desalojo al moroso pagador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
– Desalojo y acción ejecutiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
– Acreedor anticrético . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
– Clausura del desalojo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176
– Reforma del plazo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
– Inspección judical e inventario del bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
– Tenencia provisional y entrega definitiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
– Caída en mora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
– Tributos y costos de la intimación de pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
– Oblación y consignación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
– Procedimientos especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190
– Rescisión del contrato de arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
– Administrador del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
– Titulares de promesa de compraventa inscripta (Ley N° 8.733) . . . . . 195
– Prórroga del lanzamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
Sección II: Procedimientos especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
– Acción de rebaja de alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
– Acreditación de la desvinculación del titular del arriendo . . . . . . . . . 200
– Cesión de arrendamiento destinado a industria y comercio . . . . . . . 202
– Oposición a la cesión del arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
– Inspección ocular para justificar el subarrendamiento . . . . . . . . . . . . 205
– Cesión legal del arriendo en favor del subarrendatario . . . . . . . . . . . 205
– Inspección ocular del inmueble y rebaja del alquiler . . . . . . . . . . . . . . 206
– Procedimiento especial en caso de contienda no prevista . . . . . . . . . . 206

CAPÍTULO IX. DE LAS INFRACCIONES Y PENALIDADES . . . . . . . . . . . . 207
– Infracciones y penalidades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
– Delitos previstos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
– Cobro indebido de gastos judiciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
– Simulación de diversos negocios jurídicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
– Cláusulas nulas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
– Cobro de consumos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
– Servicios accesorios a la locación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
– Infracciones que no tengan sanción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
– Cobro indebido de impuestos, agua, energía eléctrica, etc. . . . . . . . . . 219
– Delito de usurpación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

CAPÍTULO X. DE LOS LANZAMIENTOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
Sección 1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
– Régimen especial de suspensión de lanzamientos . . . . . . . . . . . . . . . . 222
– Normas no amparadas en el presente capítulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
Sección 2. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224
– Imposibilidad de hacer efectivo el lanzamiento contra
determinados arrendatarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
Sección 3. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
– Inscripción en el R.A.V.E. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
Sección 4. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
Sección 5. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
– Fincas ruinosas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235

CAPÍTULO XI. DISPOSICIONES GENERALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
– Cobro de gastos comunes al arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
– Instalación de antenas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
– Plazos legales de arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
– Aplicación espacial del Decreto-Ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
– Indivisibilidad de la deuda del alquiler con los tributos y demás . . . 239
– Doble destino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
– Obligaciones del arrendador, subarrendador o administrador . . . . . 241
– Consensualidad del contrato de arrendamiento urbano . . . . . . . . . . . 243
– Hospedaje en hoteles, pensiones y moteles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
– Inmuebles excluidos del Decreto-Ley en función de su destino . . . . . 249
– Ajuste de precio en determinadas situaciones de exclusión . . . . . . . . 249
– Derogaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
– Ley de orden público . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
– Vigencia del D.L. 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252

CAPÍTULO XII. DISPOSICIONES TRANSITORIAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252
Ley N° 15.799
LEY DE EMERGENCIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

CAPÍTULO I. DE LOS ARRENDATARIOS BUENOS PAGADORES . . . . . . 255
– Suspensión de lanzamientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
– Arrendatarios que se hubieran acogido a la reforma del plazo . . . . . . 256
– Desistimiento unilateral del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

CAPÍTULO II. DEL REAJUSTE DE LOS PRECIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
– Reajuste de precios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258

CAPÍTULO III. DEL PROCEDIMIENTO DE REBAJA DE ALQUILER . . 258
– Procedimiento de rebaja de alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
– Acción de rebaja de alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260

CAPÍTULO IV. ARRENDATARIOS DEUDORES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
– Arrendatarios deudores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262

CAPÍTULO V. DE LAS CASAS DE INQUILINATO, HOTELES,
PENSIONES, MOTELES Y AFINES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262
– Casas de inquilinato, hoteles, pensiones, moteles y afines . . . . . . . . . 263

CAPÍTULO VI. DE LOS ASENTAMIENTOS MARGINALES . . . . . . . . . . . . 263
– Suspensión de lanzamientos de asentamientos marginales . . . . . . . . 263

CAPÍTULO VII. DISPOSICIONES GENERALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
– Reajuste escalonado del precio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
– Sustitución del art. 51 del D.L. 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
– Sustitución del inciso 3 del art. 52 del D.L. 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . 264
– Lanzamiento de arrendatarios inscriptos en el R.A.V.E. . . . . . . . . . . 265
– Notificación al fiador del incumplimiento del arrendatario . . . . . . . . 265
– Modificación del art. 40 del D.L. 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
– Excepciones a la aplicación de la Ley N°15.799 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
– Limitaciones probatorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
– Registro de la Propiedad Inmueble Urbana y Suburbana . . . . . . . . . 269
– Disposiciones de orden público . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

CONTRATO DE COMODATO Y SU DESALOJO
Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273

CAPÍTULO I
CARACTERIZACIÓN GENERAL DEL COMODATO
1. Definición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
2. Nomen juris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
3. Origen histórico y su evolución en el derecho romano . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
4. Caracteres del comodato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277
4.1. Contrato real . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277
4.2. Contrato unilateral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
4.3. Contrato gratuito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
4.4. Capacidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
4.5. Legitimación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
4.5.1. Comodato celebrado sobre cosa ajena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
4.5.2. Comodato celebrado por el arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
400 Miguel Ángel Tomé Gómez
5. Obligaciones de las partes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
5.1. Obligaciones, derechos y responsabilidad del comodatario . . . . . . . . 288
5.2. Obligaciones, derechos y responsabilidad del comodante . . . . . . . . . 289

CAPÍTULO II
CLASIFICACIÓN DE COMODATOS EN NUESTRO CÓDIGO CIVIL
1. Comodato contractual y comodato legal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
1.1. Especies de comodatos en nuestro Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
2. Diferencias históricas entre comodato y precario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
3. Concepto actual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
4. Clasificación de comodatos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295
4.1. comodato contractual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295
4.1.1. Comodato estable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295
4.1.2. Comodato precario contractual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
4.2. Comodato precario legal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
5. Situación de los ocupantes de bienes ajenos (“intrusos”) . . . . . . . . . . . . . . . 300

CAPÍTULO III
PROCEDIMIENTO PARA LA RESTITUCIÓN
DEL BIEN DADO EN COMODATO
1. Procedimiento para la restitución de bienes inmuebles . . . . . . . . . . . . . . . 303
1.1. Posición de la doctrina y la jurisprudencia anterior
a la vigencia del Código General del Proceso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
1.2. El artículo 546 del Código General del Proceso . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
1.3. Juicio de desalojo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307
1.4. Legitimación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307
1.5. Procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
1.5.1. Oposición de excepciones y medios de prueba admisibles . . . . 310
1.5.2. Apelación de la sentencia de primera instancia que
hace lugar al desalojo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
1.5.3. Ejecución de la sentencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
2. Procedimiento para la restitución de bienes muebles . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
2.1. Proceso de entrega de la cosa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
2.2. Vigencia de la Ley N° 8.153 de 16 de diciembre de 1927 . . . . . . . . . . . 315
2.3. Particularidades del artículo 31 de la ley N° 8.153 . . . . . . . . . . . . . . . 316
2.4. El artículo 364 del Código General del Proceso . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318
2.5. Procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318

CAPÍTULO IV
OCUPACIÓN PRECARIA Y DERECHO DE FAMILIA
1. Planteo del problema . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
2. Orientación de la doctrina y la jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322
2.1. Doctrina sobre el tema . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322
2.2. Jurisprudencia de nuestros tribunales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
2.2.1. Desalojo como ocupante precario de la ex-concubina . . . . . . . 324
2.2.2. Desalojo como ocupantes precarios de descendientes legítimos
o naturales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327
2.2.3. Desalojo como ocupantes precarios de padres legítimos . . . . . 328
2.2.4. Desalojo como ocupante precario del ex cónyuge . . . . . . . . . . . 328
3. Nuestra posición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
3.1. Consideraciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
APÉNDICE
APÉNDICE I.
NORMATIVA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS . . . . . . . 337
Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
Código General del Proceso. Ley N° 15.982 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349
Ley Nº 8.153 de 16/12/1927 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350
Ley Nº 15.818 de 30/06/1986 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355
Ley Nº 16.002 de 13/12/1988 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355
Ley Nº 16.226 de 29/10/1991 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356
Ley Nº 16.320 de 1°/11/1992 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
Ley Nº 17.292 de 25/01/2001 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
Ley Nº 17.495 de 24/05/2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361
Ley Nº 17.555 de 18/09/2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362
Ley Nº 18.246 de 27/12/2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362
Ley Nº 18.283 de 16/05/2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363
Ley Nº 18.387 de 23/10/2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366
Ley Nº 18.407 de 24/10/2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367
Ley Nº 18.666 de 14/07/2010 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369
Ley N° 18.795 de 18/08/2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
Ley Nº 19.040 de 28/12/2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
Ley N° 19.210 de 29/04/2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
402 Miguel Ángel Tomé Gómez
Decreto Nº 264/015 de 28/09/2015 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372
Ley Nº 19.438 de 10/04/2016 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377
Ley Nº 19.604 de 21/03/2018 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377
BIBLIOGRAFÍA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379
ÍNDICE TEMÁTICO DEL D.L. 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385
ÍNDICE GENERAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391

Reseña

Autor/a

Miguel Tomé

Es egresado de la Universidad de la República y Máster en Derecho LL.M. por la Universidad de Montevideo.

Es profesor de alta dedicación en el Departamento de Derecho Civil de la Universidad Católica, además de profesor adjunto en Derecho de los Contratos.

Ha publicado ocho libros contando con el presente:

  • Código Civil Comentado. Editorial AMF, Montevideo, 2017.
  • Derecho de arrendamientos urbanos. Tratado Doctrinal y Jurisprudencial. Editorial La Ley Uruguay, 1era. edición, en prensa.
  • Fraudes civiles y comerciales, Editorial La Ley Uruguay, 1era. edición, Buenos Aires, 2014.
  • Instituciones de derecho romano, Editorial Amalio Fernández, 1era. edición Montevideo, 2014.
  • Negocios jurídicos simulados y fraudulentos, FCU, 2da. edición, Montevideo, 2008.
  • Índice alfabético del Código Civil (c.a.) 2da. Edición ampliada con texto Oficial del Código Civil con las modificaciones dispuestas por las leyes Nros. 16.603 y 16.719, AEU, Montevideo, 1996.
  • Desalojo del comodatario, Carlos Álvarez Editor, 1era. edición, Montevideo, 1996.
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