Actualización en Arrendamientos Urbanos

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Descripción

1ª edición, diciembre de 2020

Formato 17×24

Pàginas 94

Índice

ÍNDICE GENERAL

Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
CAPÍTULO I
NUEVO RÉGIMEN DE ARRENDAMIENTOS SIN GARANTIAS
PREVISTO POR LA LEY Nº 19.889
1. Conceptualización previa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
2. Normativa aplicable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3. Ubicación del Bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
4. Destino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
4.1. Casa Habitación y destino secundario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
4.2. Definición de pequeña industria doméstica o artesanal . . . . . . . . . 14
5. Solemnidad y constancias especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
6. Inscripción Registral del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
7. Plazo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
8. Precio, reajuste y forma de pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
8.1. Precio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
8.2. Reajuste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
8.3. Forma de pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
9. Ausencia de garantías . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
10. Subarrendamiento y cesión del arriendo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
10.1. Subarriendo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
10.2. Cesión de arriendo contractual y legal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
11. Administradores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
12. Obligaciones de las partes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
13. Cláusulas nulas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
14. Normas Generales de Procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
14.1.Juzgado competente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
14.2. Legitimación activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
14.3. Legitimación pasiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
14.4. Requisitos de la demanda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
a. Requisitos del art. 421 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
b. No requiere acreditar pago de tributos nacionales
o municipales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
15. Notificaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
16. Inspección ocular . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
17. Entrega anticipada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
18. Oblación y Consignación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
19. Desalojo por vencimiento de plazo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
19.1. Procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
19.2. Excepciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
19.3. Lanzamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
20. Desalojo por mal pagador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
20.1. Formas de hacer caer en mora al arrendatario . . . . . . . . . . . . . . 44
20.2. Gastos que pueden comprender la intimación de pago . . . . . . . . . 45
20.3. Tópico aún vigente: ¿es suficiente una única intimación
o es necesario por cada incumplimiento del arrendatario? . . . . . . 46
20.4. Plazo y procedimiento del desalojo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
20.5. Lanzamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
20.6. La purga de la mora con la clausura del proceso . . . . . . . . . . . . . 49
20.7. Proceso ejecutivo y acumulación de pretensiones . . . . . . . . . . . . . 49
21. Otras consideraciones de la Ley N° 19.889 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
21.1. Régimen recursivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
21.2. Proceso ordinario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
21.3. Acciones especiales de desalojo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
21.4. Simulación en los contratos de arriendo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

CAPÍTULO II
DESALOJOS COLECTIVOS (LEY N° 19.661)
1. Desalojos colectivos y prescripción quinquenal (Ley N° 19.661) . . . . . . 57
2. Marco temporal de ocupación y vigencia de la ley . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
3. Procedimiento judicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

CAPÍTULO III
EL SEGURO COMO GARANTÍA (LEY N° 19.678 ART. 42)
1. Conceptos previos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
2. Posiciones doctrinales sobre el tema . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
3. Nueva perspectiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

CAPÍTULO IV
MODIFICACIONES EN LA FORMA DEL PAGO
DEL PRECIO EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS
(Derogación del art. 39 de la lif por parte del art. 224 de la Ley N° 19.889)
1. Conceptos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
2. La Ley de Inclusión Financiera y su decreto reglamentario . . . . . . . . . 63
3. Derogación del art. 39 de la LIF por la Ley N° 19.889 . . . . . . . . . . . . . 64

CAPÍTULO V
CESIÓN LEGAL DEL ARRIENDO EN SITUACIONES
DE VIOLENCIA DE GÉNERO (Ley N° 19.580)
1. La cesión legal del arriendo en nuestro derecho . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
2. La cesión legal a favor de víctimas de mujeres víctimas de violencia
de género . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

CAPÍTULO VI
NUEVO ANÁLISIS SOBRE LA OBLIGATORIEDAD DE ACREDITAR
EL PAGO DEL IRPF EN PROCESOS ARRENDATICIOS
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

CAPÍTULO VII
ARBITRAJE Y PRORROGA DE COMPETENCIA
EN ARRENDAMIENTOS URBANOS
1. La cuestión en análisis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
2. Vigencia de la Ley N° 8.153 y su interacción con la Sección I
del Capítulo VIII del DL 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
3. Las partes no pueden pactar una prórroga de competencia
a la jurisdicción arbitral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
4. No es aplicable el principio Kompetenz-Kompetenz, el cual no puede
excluir el control judicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

CAPÍTULO VIII
PLATAFORMAS ONLINE DE INTERMEDIACIÓN
DE ALQUILERES Y EL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA
ARRENDATICIA
1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
2. Regulación del arriendo por temporada en nuestro Derecho . . . . . . . . . 75
3. Recomposición del planteo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
4. Un posible camino de solución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

ANEXOS
Anexo legislativo I.
Régimen de arrendamiento sin garantía Ley N° 19.889 . . . . . . . . . . . . . . . 79
Anexo legislativo II.
Desalojos colectivos Ley N° 19.661 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
Índice de obras citadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
Índice general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

Reseña

Luego de una aparente calma legislativa en materia de arrendamientos
urbanos, se han producido grandes cambios desde la salida de
nuestra 9na. Edición en el año 2018 de “Arrendamientos Urbanos y
Contrato de Comodato” editada por la Fundación de Cultura Universitaria
que justifican palmariamente la presente actualización.
En el presente trabajo se comentan los significativos cambios en materia
de Desalojos Colectivos (Ley N° 19.661); legitimación de las aseguradoras
para desalojar (Ley N° 19.678) y por supuesto, el nuevo
régimen de arrendamientos urbanos sin garantía creado por la Ley
19.889 y la derogación por dicha ley del art. 39 de la Ley de Inclusión
Financiera.
Se agregan además otros temas producto de reflexiones nuevas, como
la obligatoriedad de acreditar el pago del IRPF en materia de arrendamientos
urbanos y los eventuales problemas que pueden surgir con
las nuevas aplicaciones online de intermediación en arrendamientos.

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