Arrendamientos Urbanos y Contrato de Comodato

Índice

ÍNDICE GENERAL
Prefacio a la novena edición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
CONCEPTOS BÁSICOS DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO

CAPÍTULO I
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS EN GENERAL
1. Crisis de la definición unitaria del contrato de arrendamiento . . . . . . . . . . 11
2. Origen del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
3. Terminología empleada por nuestro Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
4. Concepto y definición legal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
5. Ámbito de aplicación y posibles objetos del contrato de arrendamiento . . . 14
6. Características del contrato de arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
7. Capacidad y legitimación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
8. Obligaciones de las partes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
8.1. Obligaciones del arrendador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
8.1.1. Entregar la cosa arrendada (numeral 1º) . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
8.1.2. Obligación de mantener la cosa en estado de servir para el
fin a que ha sido destinada (num. 2º) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
8.1.3. Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o
embarazo en el goce de la cosa arrendada (num. 3º) . . . . . . . . 22
8.1.4. Vicios de la cosa (art. 1804 C.C.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
8.1.5. Obligaciones cuando la cosa no puede usarse por caso
fortuito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
8.1.6. Obligación del arrendador del reembolso de reparaciones
indispensables (art. 1807 C.C.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
8.1.7. Obligación del pago de determinadas cargas
(art. 1810 C.C.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
8.2. Obligaciones del arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
8.2.1. Usar la cosa según los términos del contrato
(art. 1811 num. 1º) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
8.2.2. Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un
buen padre de familia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
8.2.3. Pago del precio o renta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
9. Extinción del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

CAPÍTULO II
GENERALIDADES DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
1. Concepto de bien urbano y el criterio para definir su destino . . . . . . . . . . . 33
2. Proceso legislativo en nuestro país . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3. Características especiales del presente derecho . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
4. Breve introducción al régimen vigente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

CAPÍTULO III
MODIFICACIONES INTRODUCIDAS A LA MATERIA
ARRENDATICIA POR DIVERSAS LEYES
RECIENTEMENTE APROBADAS
A. Incidencia de la Ley Nº 18.246 de Unión Concubinaria sobre la
materia de arrendamientos y desalojos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
2. Normas en materia de arrendamientos que otorgan beneficios
a favor del cónyuge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
2.1. La cesión legal del arriendo prevista en el art. 20 del
Decreto-Ley Nº 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
2.2. El subarrendamiento previsto en el art. 23 del
Decreto-Ley Nº 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
2.3. La sustitución de la garantía para no ser desalojado por la
Contaduría General de la Nación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
3. Desalojo como ocupante precario de los ex concubinos . . . . . . . . . . . . . . . . 48
3.1. Estado de la situación anterior a la sanción de la ley en análisis . . . 48
3.2. Situación actual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
3.3. Procedimiento aplicable y juzgado competente . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
4. Suspensión del lanzamiento en casos de hijos menores de 18 años . . . . . . 51
B. Registro y funcionamiento de pensiones dispuesto por la
Ley Nº 18.283 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2. Plazo y requisitos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
3. Extinción del contrato y desocupación de la finca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
4. La conversión en arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
C. Efectos de la declaración de concurso frente a los contratos
de arrendamientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
2. Efectos sobre los contratos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
D. Procedimiento para la restitución de la finca respecto de fincas
reguladas por el sistema de cooperativas de vivienda . . . . . . . . . . 61
E. Nuevas excepciones al plazo máximo de contratación establecido
por el art. 1782 del Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

CAPÍTULO IV
SIMULACIÓN EN LOS CONTRATOS DE ARRIENDO.
PROBLEMAS PUNTUALES
1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
2. Formas de simulación: absoluta y relativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
3. La simulación absoluta de contratos de arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . 68
3.1. El deudor que simula un contrato de arrendamiento de su
propiedad objeto de remate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
3.2. La realización de un arriendo rural para desestimular al
Instituto Nacional de Colonización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
4. Generalidades de la simulación relativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
5. Diversos tópicos de simulación relativa en contratos de arrendamiento . . 73
5.1. Simulación en la naturaleza del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
5.1.1. Contratos de comodato que encubren un contrato de
arriendo urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
5.1.2. Contratos de arriendo que encubren otros contratos: comodato,
depósito, etc. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
5.1.3. Contratos de pastoreo que encubren un contrato de arriendo
rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
5.2. Simulación en el contenido u elementos del contrato . . . . . . . . . . . . . 76
5.3. La simulación relativa subjetiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
5.3.1. Diferentes clases de interposición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
5.3.2. La interposición ficta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
6. La simulación como excepción y la posibilidad que la misma sea
declarada “inciderter tantum” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

CAPÍTULO V
MODIFICACIONES DEL PAGO DEL PRECIO
EN ARRENDAMIENTOS INTRODUCIDAS
POR LA LEY DE INCLUSIÓN FINANCIERA Nº 19.210
Y SU DECRETO REGLAMENTARIO Nº 264/015
1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
2. Las normas que refieren al pago del precio en materia
de arrendamientos urbanos y rurales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
3. Características del precio en el contrato de arrendamiento . . . . . . . . . . . . 85
4. Modificaciones introducidas por el art. 39 de la Ley Nº 19.210 . . . . . . . . . 86
4.1. Fecha de vigencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
4.2. Forma de pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
4.3. Empresas que brinden servicios de garantía y deducciones
impositivas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
4.4. Aspectos de procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
4.5. La prueba del pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
4.6. Contemplación de la figura del administrador . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
4.7. ¿Qué sucede si el precio del arriendo se pacta en frutos naturales
de la cosa? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
5. Incumplimientos: sanciones y consecuencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
6. Notificaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
7. Alquileres turísticos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
8. Conclusiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

ARRENDAMIENTOS URBANOS
Comentario analítico del Decreto-ley N° 14.219,
de la Ley N° 15.799 y sus modificativas
DECRETO-LEY N° 14.219 (DE 4 DE JULIO DE 1974)

CAPÍTULO I. DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
CUALQUIERA FUERE SU DESTINO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
Sección 1: Contratos que se celebran con posterioridad a la
vigencia de la presente ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
– Régimen legal de los contratos de arrendamientos de bienes
inmuebles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
– Garantía del Estado para nuevas construcciones . . . . . . . . . . . . . . . . 102
– Precio y plazo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
– Año de prórroga . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
– Desalojo una vez vencido el plazo de prórroga . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
Sección 2: Contratos con plazo contractual pendiente . . . . . . . . . . 111
– Contratos con plazos contractual pendiente celebrados antes
de la vigencia del D.L. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
– Contratos con plazo contractual pendiente celebrados antes del D.L.
con más de dos años de duración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
– Actualización automática del precio del alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
Sección 3: Contratos con plazo contractual vencido . . . . . . . . . . . . 112
– Caducidad de los plazos legales de la Ley Nº 13.659 . . . . . . . . . . . . . . 112
– Prórroga de contratos celebrados antes de la vigencia del D.L.
con plazo contractual vencido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
– Actualización de precios de contratos con plazo contractual vencido
antes de la vigencia del D.L. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
– Pago de retroactividades por diferencias de alquiler . . . . . . . . . . . . . . 113
– Convenios con plazo pendiente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

CAPÍTULO II. DE LA APLICACIÓN DE LA UNIDAD REAJUSTABLE . . . 113
– Procedimiento para la determinación del reajuste . . . . . . . . . . . . . . . 114

CAPÍTULO III. CASA-HABITACIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
– Normas generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
– Acción de rebaja de alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
– Concepto de ingresos mensuales líquidos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
– Cesión legal del arriendo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

CAPÍTULO IV. LOCALES CON DESTINO A INDUSTRIA Y COMERCIO . 120
– Normas generales para los contratos anteriores a la presente ley . . . 120
– Reajuste de precio de fincas destinadas a industria y comercio . . . . . 121
– Plazo legal de prórroga para fincas destinadas a industria y
comercio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

CAPÍTULO V. EL SUBARRENDAMIENTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
– Subarrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

CAPÍTULO VI. DE LAS EXCEPCIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
– Desalojos con plazo contractual pendiente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
– Deberes y excepciones respecto al caso previsto en el numeral 4º del
artículo 24 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
– Desalojos por causal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
– Situaciones excluidas del D.L. 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
– Sanción en caso de traslación de dominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
– Requisitos especiales para la Causal Reconstrucción . . . . . . . . . . . . . 143
– Prohibición de iniciar nueva acción hasta después de transcurrido
un año . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
– Plazo en los desalojos por causal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
– Desalojo al inquilio escandaloso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
– Deducción de acción de desalojo por parte de funcionarios del Estado 145
– Desalojo de porteros, cuidadores, limpiadores, etc. . . . . . . . . . . . . . . 146
– Desalojo del comodatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
– Desalojo de los ex concubinos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
– Obligación de abonar el precio de acuerdo al régimen del
Decreto-Ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

CAPÍTULO VII. DE LAS GARANTÍAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
– Constitución de garantía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
– Ratificación de la fianza o complementación de la misma en caso
de aumento de precio del alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
– Sustitución de la fianza personal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
– Desalojo por falta de sustitución de la garantía de la Contaduría
General de la Nación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
– Admisibilidad de otros tipos de garantía; el seguro como garantía . . 161

CAPÍTULO VIII. DE LA COMPETENCIA, LA PERSONERÍA
Y EL PROCEDIMIENTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
Sección I: Procedimientos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
– Competencia en materia de arrendamientos, desalojos y
lanzamientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
– Acreditación del derecho de propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
– Legitimación activa y pasiva en el juicio de desalojo . . . . . . . . . . . . . 165
– Trámite escrito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
– Intimación de desalojo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
– Desalojo al moroso pagador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
– Desalojo y acción ejecutiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
– Acreedor anticrético . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
– Clausura del desalojo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176
– Reforma del plazo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
– Inspección judical e inventario del bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
– Tenencia provisional y entrega definitiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
– Caída en mora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
– Tributos y costos de la intimación de pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
– Oblación y consignación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
– Procedimientos especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190
– Rescisión del contrato de arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
– Administrador del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
– Titulares de promesa de compraventa inscripta (Ley N° 8.733) . . . . . 195
– Prórroga del lanzamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
Sección II: Procedimientos especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
– Acción de rebaja de alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
– Acreditación de la desvinculación del titular del arriendo . . . . . . . . . 200
– Cesión de arrendamiento destinado a industria y comercio . . . . . . . 202
– Oposición a la cesión del arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
– Inspección ocular para justificar el subarrendamiento . . . . . . . . . . . . 205
– Cesión legal del arriendo en favor del subarrendatario . . . . . . . . . . . 205
– Inspección ocular del inmueble y rebaja del alquiler . . . . . . . . . . . . . . 206
– Procedimiento especial en caso de contienda no prevista . . . . . . . . . . 206

CAPÍTULO IX. DE LAS INFRACCIONES Y PENALIDADES . . . . . . . . . . . . 207
– Infracciones y penalidades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
– Delitos previstos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
– Cobro indebido de gastos judiciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
– Simulación de diversos negocios jurídicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
– Cláusulas nulas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
– Cobro de consumos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
– Servicios accesorios a la locación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
– Infracciones que no tengan sanción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
– Cobro indebido de impuestos, agua, energía eléctrica, etc. . . . . . . . . . 219
– Delito de usurpación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

CAPÍTULO X. DE LOS LANZAMIENTOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
Sección 1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
– Régimen especial de suspensión de lanzamientos . . . . . . . . . . . . . . . . 222
– Normas no amparadas en el presente capítulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
Sección 2. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224
– Imposibilidad de hacer efectivo el lanzamiento contra
determinados arrendatarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
Sección 3. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
– Inscripción en el R.A.V.E. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
Sección 4. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
Sección 5. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
– Fincas ruinosas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235

CAPÍTULO XI. DISPOSICIONES GENERALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
– Cobro de gastos comunes al arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
– Instalación de antenas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
– Plazos legales de arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
– Aplicación espacial del Decreto-Ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
– Indivisibilidad de la deuda del alquiler con los tributos y demás . . . 239
– Doble destino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
– Obligaciones del arrendador, subarrendador o administrador . . . . . 241
– Consensualidad del contrato de arrendamiento urbano . . . . . . . . . . . 243
– Hospedaje en hoteles, pensiones y moteles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
– Inmuebles excluidos del Decreto-Ley en función de su destino . . . . . 249
– Ajuste de precio en determinadas situaciones de exclusión . . . . . . . . 249
– Derogaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
– Ley de orden público . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
– Vigencia del D.L. 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252

CAPÍTULO XII. DISPOSICIONES TRANSITORIAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252
Ley N° 15.799
LEY DE EMERGENCIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

CAPÍTULO I. DE LOS ARRENDATARIOS BUENOS PAGADORES . . . . . . 255
– Suspensión de lanzamientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
– Arrendatarios que se hubieran acogido a la reforma del plazo . . . . . . 256
– Desistimiento unilateral del contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

CAPÍTULO II. DEL REAJUSTE DE LOS PRECIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
– Reajuste de precios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258

CAPÍTULO III. DEL PROCEDIMIENTO DE REBAJA DE ALQUILER . . 258
– Procedimiento de rebaja de alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
– Acción de rebaja de alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260

CAPÍTULO IV. ARRENDATARIOS DEUDORES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
– Arrendatarios deudores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262

CAPÍTULO V. DE LAS CASAS DE INQUILINATO, HOTELES,
PENSIONES, MOTELES Y AFINES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262
– Casas de inquilinato, hoteles, pensiones, moteles y afines . . . . . . . . . 263

CAPÍTULO VI. DE LOS ASENTAMIENTOS MARGINALES . . . . . . . . . . . . 263
– Suspensión de lanzamientos de asentamientos marginales . . . . . . . . 263

CAPÍTULO VII. DISPOSICIONES GENERALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
– Reajuste escalonado del precio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
– Sustitución del art. 51 del D.L. 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
– Sustitución del inciso 3 del art. 52 del D.L. 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . 264
– Lanzamiento de arrendatarios inscriptos en el R.A.V.E. . . . . . . . . . . 265
– Notificación al fiador del incumplimiento del arrendatario . . . . . . . . 265
– Modificación del art. 40 del D.L. 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
– Excepciones a la aplicación de la Ley N°15.799 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
– Limitaciones probatorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
– Registro de la Propiedad Inmueble Urbana y Suburbana . . . . . . . . . 269
– Disposiciones de orden público . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

CONTRATO DE COMODATO Y SU DESALOJO
Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273

CAPÍTULO I
CARACTERIZACIÓN GENERAL DEL COMODATO
1. Definición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
2. Nomen juris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
3. Origen histórico y su evolución en el derecho romano . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
4. Caracteres del comodato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277
4.1. Contrato real . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277
4.2. Contrato unilateral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
4.3. Contrato gratuito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
4.4. Capacidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
4.5. Legitimación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
4.5.1. Comodato celebrado sobre cosa ajena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
4.5.2. Comodato celebrado por el arrendatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
400 Miguel Ángel Tomé Gómez
5. Obligaciones de las partes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
5.1. Obligaciones, derechos y responsabilidad del comodatario . . . . . . . . 288
5.2. Obligaciones, derechos y responsabilidad del comodante . . . . . . . . . 289

CAPÍTULO II
CLASIFICACIÓN DE COMODATOS EN NUESTRO CÓDIGO CIVIL
1. Comodato contractual y comodato legal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
1.1. Especies de comodatos en nuestro Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
2. Diferencias históricas entre comodato y precario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
3. Concepto actual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
4. Clasificación de comodatos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295
4.1. comodato contractual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295
4.1.1. Comodato estable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295
4.1.2. Comodato precario contractual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
4.2. Comodato precario legal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
5. Situación de los ocupantes de bienes ajenos (“intrusos”) . . . . . . . . . . . . . . . 300

CAPÍTULO III
PROCEDIMIENTO PARA LA RESTITUCIÓN
DEL BIEN DADO EN COMODATO
1. Procedimiento para la restitución de bienes inmuebles . . . . . . . . . . . . . . . 303
1.1. Posición de la doctrina y la jurisprudencia anterior
a la vigencia del Código General del Proceso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
1.2. El artículo 546 del Código General del Proceso . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
1.3. Juicio de desalojo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307
1.4. Legitimación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307
1.5. Procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
1.5.1. Oposición de excepciones y medios de prueba admisibles . . . . 310
1.5.2. Apelación de la sentencia de primera instancia que
hace lugar al desalojo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
1.5.3. Ejecución de la sentencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
2. Procedimiento para la restitución de bienes muebles . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
2.1. Proceso de entrega de la cosa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
2.2. Vigencia de la Ley N° 8.153 de 16 de diciembre de 1927 . . . . . . . . . . . 315
2.3. Particularidades del artículo 31 de la ley N° 8.153 . . . . . . . . . . . . . . . 316
2.4. El artículo 364 del Código General del Proceso . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318
2.5. Procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318

CAPÍTULO IV
OCUPACIÓN PRECARIA Y DERECHO DE FAMILIA
1. Planteo del problema . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
2. Orientación de la doctrina y la jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322
2.1. Doctrina sobre el tema . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322
2.2. Jurisprudencia de nuestros tribunales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
2.2.1. Desalojo como ocupante precario de la ex-concubina . . . . . . . 324
2.2.2. Desalojo como ocupantes precarios de descendientes legítimos
o naturales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327
2.2.3. Desalojo como ocupantes precarios de padres legítimos . . . . . 328
2.2.4. Desalojo como ocupante precario del ex cónyuge . . . . . . . . . . . 328
3. Nuestra posición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
3.1. Consideraciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
APÉNDICE
APÉNDICE I.
NORMATIVA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS . . . . . . . 337
Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
Código General del Proceso. Ley N° 15.982 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349
Ley Nº 8.153 de 16/12/1927 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350
Ley Nº 15.818 de 30/06/1986 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355
Ley Nº 16.002 de 13/12/1988 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355
Ley Nº 16.226 de 29/10/1991 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356
Ley Nº 16.320 de 1°/11/1992 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
Ley Nº 17.292 de 25/01/2001 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
Ley Nº 17.495 de 24/05/2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361
Ley Nº 17.555 de 18/09/2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362
Ley Nº 18.246 de 27/12/2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362
Ley Nº 18.283 de 16/05/2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363
Ley Nº 18.387 de 23/10/2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366
Ley Nº 18.407 de 24/10/2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367
Ley Nº 18.666 de 14/07/2010 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369
Ley N° 18.795 de 18/08/2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
Ley Nº 19.040 de 28/12/2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
Ley N° 19.210 de 29/04/2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
402 Miguel Ángel Tomé Gómez
Decreto Nº 264/015 de 28/09/2015 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372
Ley Nº 19.438 de 10/04/2016 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377
Ley Nº 19.604 de 21/03/2018 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377
BIBLIOGRAFÍA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379
ÍNDICE TEMÁTICO DEL D.L. 14.219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385
ÍNDICE GENERAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391