Propiedad Horizontal

$1.300

ISBN: 5898 Categoría:
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Descripción

1ª edición, abril de 2020

Formato 17×24

ISBN 978-9974-2-1120-9

Páginas 390

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Reseña

Estamos frente a una obra que estudia la forma en que la jurisprudencia aplica el Derecho de la Propiedad Horizontal en todos los aspectos en que esta temática se presenta en la realidad. Los fallos jurisprudenciales son analizados y comentados, en ocasiones para ordenarlos o aportarles contexto y en otras para criticarlos, ofreciendo en estos casos el punto de vista personal de los autores. A su vez, el valor agregado de la obra es que de las sentencias examinadas (más de 500 fallos de la Suprema Corte de Justicia y de los Tribunales de Apelaciones en lo Civil) se extraen sus máximas, las que se presentan ordenadas temáticamente en forma de título resaltado, tal como si fueran reglas para aplicar a los casos reales.
De esta manera el operador podrá acceder fácilmente y de manera amigable al “derecho jurisprudencial” aplicable a su caso; con la ventaja de que dadas las características del estudio (que comprende todo el universo reciente de sentencias sobre Propiedad Horizontal), prácticamente no habrá aspecto relativo al tema sobre el cual no se encuentre una máxima jurisprudencial.

Tabla de contenido

PRÓLOGO
ESC. TERESA GNAZZO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
PRESENTACIÓN DE LA OBRA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
I. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2.1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2.2. Perfeccionamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2.3. Efectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
2.4. Interpretación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
2.5. Modificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
2.6. Reglamento de copropiedad y entrada al régimen de propiedad
horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
3.1. Concepto y efectos del Reglamento de Copropiedad . . . . . . . . . . . . . . 14
3.2. Interpretación del Reglamento de Copropiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
3.3. Alcance subjetivo del Reglamento de Copropiedad . . . . . . . . . . . . . . . 20
3.4. Ejecución forzada del Reglamento de Copropiedad . . . . . . . . . . . . . . 21
3.5. Infracciones al Reglamento de Copropiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
3.6. Modificación del Reglamento de Copropiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
3.7. Aspectos susceptibles de regulación en el Reglamento de
Copropiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
3.8. Situación de falta de otorgamiento de Reglamento de Copropiedad
en los distintos regímenes de Propiedad Horizontal . . . . . . . . . . . . . 37

II. REGLAMENTO INTERNO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
3.1. Valor del Reglamento Interno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
3.2. Materias que pueden regularse por medio de un Reglamento Interno 45
3.3. Naturaleza de la responsabilidad del copropietario por la violación
del Reglamento Interno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

III. BIENES COMUNES Y BIENES PROPIOS . . . . . . . . . . . . . . . . 49
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
2.1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
2.2. Teoría de la unidad en la propiedad horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
2.3. Concepto de bienes comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
2.4. Aprovechamiento, administración y conservación de los bienes
comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
2.5. Bienes comunes de uso exclusivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
2.6. Legitimación para actuar en juicio respecto de los bienes comunes . 52
2.7. Legitimación para actuar en juicio respecto de los bienes propios . . 53
2.8. Construcciones en bienes propios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2.9. Responsabilidad por filtraciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
3.1. Teoría de la unidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
3.2. Bienes comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
3.2.1. Conceptualización de bienes comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
3.2.2. Administración y conservación de los bienes comunes . . . . . . 58
3.2.3. Construcciones en bienes comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
3.2.4. Legitimación en asuntos relativos a bienes comunes . . . . . . . 63
3.2.5. Legitimación activa de un copropietario para reclamar por
vicios o desperfectos en los bienes comunes . . . . . . . . . . . . . . . 67
3.2.6. Ejemplos de bienes comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
3.3. Bienes Comunes de uso exclusivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
3.3.1. Derecho de uso privativo sobre los Bienes Comunes de uso
exclusivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
3.3.2. Conservación de los Bienes Comunes de uso exclusivo . . . . . . 74
3.3.3. Aprovechamiento de los Bienes Comunes de uso exclusivo . . . 77
3.3.4. Legitimación activa por utilización indebida de Bien Común
de uso exclusivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
3.3.5. Derecho a excluir el uso por otros copropietarios en caso de
Bien Común de uso exclusivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
3.4. Bienes Propios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
3.4.1. Construcción en Bien Propio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
3.4.2. Legitimación relativa a Bienes Propios . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
3.5. Responsabilidad por filtración de cañerías . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
3.6. Disputa por adjudicación de la misma cochera a dos copropietarios 86

IV. GARAJES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
2.1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
2.2. Categorización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
2.3. Asignación de lugares de garajes. Conflictos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

V. ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
2.1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
2.2. Tipos de Asambleas de Copropietarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
2.3. Facultades de la Asamblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
2.4. Formalidades de la Asamblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
2.5. Régimen del quórum y mayorías para la toma de decisiones en
Asamblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
2.6. Impugnación de las Asambleas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
3.1. Concepto de Asamblea de Copropietarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
3.2. Naturaleza de las decisiones de la Asamblea de Copropietarios . . . . 106
3.3. Convocatoria a la Asamblea de Copropietarios . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
3.4. Funcionamiento de la Asamblea de Copropietarios y Régimen de
Mayorías . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
3.5. Facultades de la Asamblea de Copropietarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
3.5.1. Facultades relativas a gastos comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
3.5.2. Facultades relativas a acciones judiciales . . . . . . . . . . . . . . . . 123
3.5.3. Facultades relativas a obras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
3.5.4. Otras facultades de la Asamblea de Copropietarios . . . . . . . . 128
3.6. Contenido de las Asambleas de Copropietarios . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
3.7. Relaciones entre la Asamblea de Copropietarios y el Administrador
de la Propiedad Horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
3.8. Nulidad e Impugnación de la Asamblea de Copropietarios . . . . . . . . 135

VI. ADMINISTRACIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
2.1. Administración de los edificios sujetos al régimen de propiedad
horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
2.2. Asimilación a la figura del mandatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
2.3. Cometidos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
2.4. Representación de los propietarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
2.5. Reclamo judicial de la multa por infracción de las prohibiciones . . . 141
2.6. Designación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
2.7. Registro de personas físicas o jurídicas que se desempeñen como
administradores de edificios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
2.8. Duración del cargo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
2.9. Remoción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
2.10. Rendición de cuentas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
2.11. Retribución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
2.12. Responsabilidad civil frente a los copropietarios . . . . . . . . . . . . . . . 143
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
3.1. Administración de un edificio bajo el régimen de propiedad
horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
3.2. Asimilación del administrador a la figura del mandatario . . . . . . . . 143
3.3. El administrador representa a la copropiedad y ejecuta las
resoluciones del consorcio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
3.4. Diferencia entre el administrador y la Comisión Directiva o
Administradora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
3.5. Naturaleza jurídica del contrato con el administrador . . . . . . . . . . . 145
3.6. Cometidos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
3.7. La comisión administradora carece de facultades respecto de un
bien propio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
3.8. Gastos comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
3.9. Área de actuación del administrador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
3.10. Legitimación del administrador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
3.11. Personería . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
3.12. Multa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
3.13. Designación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
3.14. Designación del administrador por el promotor inmobiliario . . . . . 175
3.15. Registro de administradores de edificios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176
3.16. Remoción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
3.17. Rendición de cuentas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
3.18. Responsabilidad civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182

VII. COMISIÓN DIRECTIVA O ADMINISTRADORA . . . . . . . . . . . . 185
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
2.1. Noción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
2.2. Cometidos y funciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
2.3. Carece de poder de representación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
3.1. Diferencia entre el administrador y la Comisión Directiva o
Administradora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
3.2. Rol de las Comisiones Directivas o Administradoras . . . . . . . . . . . . 187
3.3. La Comisión Administradora carece de competencia para autorizar
una obra nueva en el edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
3.4. La Comisión Directiva no posee poder de representación de los
copropietarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189

VIII. GASTOS COMUNES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
2.1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
2.2. Obligados al pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
2.2.1. Situación del adquirente de una unidad con deuda de gastos
comunes anterior a su adquisición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
2.2.2. Situación del propietario de un inmueble dentro de una
urbanización de propiedad horizontal aún no ingresada a tal
régimen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
2.3. Determinación de la cuota de participación en los gastos comunes . 200
2.3.1 Variación de criterios de determinación de la cuota de
participación en gastos comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
2.3.2. Bonificaciones por pago adelantado y multas por mora . . . . . 202
2.4. Límites a los intereses por atraso en el pago de gastos comunes
(Ley 19.604) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
2.4.1. La norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
2.4.2. Finalidad. Aplicación inmediata. Orden Público . . . . . . . . . . . 204
2.4.3. Tope a los Intereses. Reajuste extrajudicial . . . . . . . . . . . . . . 204
2.4.4. Consecuencias de la vulneración del tope legal . . . . . . . . . . . . 205
2.4.5. Prohibición de la capitalización de intereses . . . . . . . . . . . . . . 206
2.5. Extinción de la deuda de gastos comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
3.1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
3.2. Naturaleza de la obligación de pagar gastos comunes . . . . . . . . . . . 208
3.3. Obligados a pagar Gastos Comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
3.3.1. El obligado es el propietario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
3.3.1.1. Situación del adquirente de una unidad con deuda
de gastos comunes anteriores a su adquisición . . . . . . . . . . . . 213
3.3.1.1.1. El adquirente debe los gastos comunes anteriores . . . . . . 213
3.3.1.1.2 El adquirente no debe los gastos comunes anteriores . . . . 220
3.3.2. El obligado es el promitente comprador desde que toma
posesión de la unidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
3.4. Determinación de los Gastos Comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
3.4.1. Modificación del sistema de fijación de cuotas de gastos
comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
3.4.1.1. Se requiere modificación del reglamento de copropiedad
y unanimidad de todos los copropietarios . . . . . . . . . . . . . . . . 223
3.4.1.2. Se requiere modificación del Reglamento de Copropiedad
con mayorías especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224
3.4.2. Bonificaciones por pago adelantado y multas por atraso . . . . 226
3.4.2.1. Puede resolverse en asamblea sin que ello implique
modificación del Reglamento y necesidad de mayorías
especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
3.4.2.2. Si no está previsto en el Reglamento implica una modificación
del mismo con necesidad de obtención de mayorías especiales 227
3.5. Cobro coactivo de Gastos Comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228
3.6. Modos de extinción de la deuda de gastos comunes . . . . . . . . . . . . . . 233

IX. HIPOTECA RECÍPROCA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
2.1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
2.2. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
2.3. Alcance, extensión y límite de la Hipoteca Recíproca . . . . . . . . . . . . 236
2.4. Ejecución de la Hipoteca Recíproca y sus diferencias con el juicio
ejecutivo de cobro de expensas adeudadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
2.5. Aplicación del art. 2340 del Código Civil a la Hipoteca Recíproca . . 237
2.6. Situación del adquirente respecto del eventual saldo remanente por
concepto de gastos comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
3.1. Nacimiento del derecho real de hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
3.2. Naturaleza del derecho real de Hipoteca Recíproca . . . . . . . . . . . . . . 241
3.3. Extensión de la garantía otorgada por la Hipoteca Recíproca . . . . . . 243
3.4. Relaciones entre el Reglamento de Copropiedad y la Hipoteca
Recíproca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
3.5. Renuncia a los trámites del juicio ejecutivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
3.6. Requisitos para la habilidad del título de ejecución de la Hipoteca
Recíproca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249
3.7. Aplicación del art. 2340 del Código Civil a la Hipoteca Recíproca . . 250
3.8. Hipoteca Recíproca y deuda remanente por Gastos Comunes luego
de la ejecución hipotecaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
3.9. Hipoteca Recíproca y renuncia a la preferencia . . . . . . . . . . . . . . . . . 254
3.10. Hipoteca Recíproca y derechos fundamentales . . . . . . . . . . . . . . . . 255

X. PROHIBICIONES. RELACIONES DE VECINDAD . . . . . . . . . . . . 257
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
2.1. Noción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
2.2. Prohibiciones expresas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
2.3. Acciones y sanciones en caso de contravención . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
2.4. Régimen de responsabilidad entre copropietarios . . . . . . . . . . . . . . . 258
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
3.1. Límites en la propiedad horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
3.2. Inmisiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260
3.3. Riesgo a la tranquilidad, seguridad, solidez y salubridad del edificio 265
3.4. Conductas contrarias a la moral y a las buenas costumbres . . . . . . 266
3.5. Naturaleza de la responsabilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
3.6. Legitimación activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
3.7. Carga de la prueba . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
3.8. Cesación de actos prohibidos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
3.9. Daño moral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
3.10. Depreciación del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272

XI. MULTA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273
2.1. Noción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273
2.2. Beneficiario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273
2.3. Independencia de los daños y perjuicios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273
2.4. Procedencia de la multa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
2.4.1. Ejecución de obras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
2.4.2. Cambio de destino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
2.4.3 Poner en riesgo la tranquilidad, seguridad, solidez y
salubridad del edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
2.5. Factores contemplados para determinar el monto de la multa . . . . 274
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
3.1. Legitimación para pedir la multa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
3.2. Beneficiario de la multa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
3.3. Naturaleza punitiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
3.4. Procedencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
3.4.1. Por la ejecución de obras no autorizadas en el edificio . . . . . . 279
3.4.2. Por el cambio de destino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
3.4.3. Por poner en riesgo la tranquilidad, seguridad, solidez y
salubridad del edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
3.5. Determinación de la multa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
3.6. Graduación de la multa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286

XII. INNOVACIONES Y OBRAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
2.1. Requisitos para la realización de innovaciones y la ejecución de
obras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
2.2. Autorización para ejecutar la obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
2.3. Remedios frente a la infracción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
2.4. Conservación de las construcciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
2.5. Multa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295
3.1. Requisitos para innovaciones tendientes al mejoramiento o al uso
más cómodo del bien común . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295
3.2. Requisitos para poder ejecutar una obra nueva en el edificio . . . . . . 296
3.3. Autorización de la Asamblea para ejecutar una obra . . . . . . . . . . . . 297
3.4. Aprobación tácita de las obras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
3.5. Falta de legitimación sustancial pasiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301
3.6. Demolición y vuelta al estado anterior. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302
3.7. Conservación de las mejoras efectuadas sin autorización . . . . . . . . . 303
3.8. Acción indemnizatoria por ejecución de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305
3.9. Multa por la ejecución de obras no autorizadas en el edificio . . . . . . 307

XIII. PREHORIZONTALIDAD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
2.1. Noción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
2.2. El administrador carece de la representación de los promitentes
compradores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
2.3. Remoción del administrador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
2.4. Gastos comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
2.5. Plazo para constituir la propiedad horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
3.1. Ausencia de individualidad o autonomía de las unidades antes del
ingreso al estado de horizontalidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
3.2. Falta de representación del administrador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
3.3. Remoción de administrador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
3.4. Obligación de pagar gastos comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315
3.5. Fijación judicial del plazo para constituir la propiedad horizontal . . 318
XIV. LA COPROPIEDAD ¿ES PERSONA JURÍDICA? . . . . . . . . . . . 321
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
2.1. La copropiedad no es persona jurídica en nuestro Derecho . . . . . . . . 321
2.2. La copropiedad como centro de imputación de normas jurídicas . . . 321
2.3. Legitimación de la copropiedad para actuar en juicio. . . . . . . . . . . . 322
2.4. La Copropiedad y la contratación con terceros. . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324

XV. CONFLICTOS ENTRE PROMITENTES ADQUIRENTES
DE UNIDADES Y ACREEDORES DEL PROPIETARIO . . . . . 327
1. Normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327
2. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327
2.1. Promitentes adquirentes de unidades en construcción y embargos
sobre el propietario del padrón matriz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327
2.1.1. La problemática planteada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327
2.1.2. Crítica a los fallos judiciales. Propuesta de solución . . . . . . . . 328
2.1.3. La ley Nº 19.676 brinda apoyo a nuestra tesis . . . . . . . . . . . . 329
– 389 –
2.2. Promitentes compradores de unidades en construcción y concurso
del propietario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331
2.3. Promitentes compradores de unidades en construcción y adeudos del
propietario constructor frente al BPS por aportes de la construcción 331
3. Jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333

ANEXO NORMATIVO
1. Ley N° 8.733
Promesas de enajenación de inmuebles a plazo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335
2. Ley N° 10.751
Ley de propiedad horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335
3. Decreto Ley N°14.261
Ley de incorporacion al regimen de propiedad horizontal de bienes
inmuebles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
4. Decreto Ley N°14.411
Aportaciones sociales patronales y obreras en la industria de la
construcción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353
5. Decreto Ley N°14.560
Viviendas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354
6. Ley N°16.170
Presupuesto Nacional de sueldos gastos e inversiones.
Ejercicio 1990 – 1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
7. Ley N°16.298
Regulación de los certificados expedidos por el BPS por enajenaciones que
se llevan a cabo por expropiación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358
8. Ley N°16.575
Propiedad horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
9. Ley N°16.760
Intermediacion financiera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
10. Ley N°16.871
Ley de registros públicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361
11. Ley N°17.292
Ley de urgencia. Administración pública. Fomento y mejoras del empleo 362
12. Ley N°17.596
Entes autonomos. Modificación a la Carta Orgánica del Banco
Hipotecario del Uruguay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364
13. Ley N°18.125
Modificación a la Carta Orgánica del Banco Hipotecario del Uruguay . 365
14. Ley N°18.387
Ley de proceso concursal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367
15. Ley N°18.937
Interpretación del art. 68 de la Ley 18.387 sobre contratos pendientes
de ejecución en el proceso concursal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367
16. Ley N°18.574
Otorgamiento de préstamos hipotecarios para vivienda.
Notas de crédito hipotecarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368
17. Ley N°18.795
Declaracion de interés nacional. Mejoras de las condiciones de acceso
a la vivienda de interés social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368
18. Ley N°19.676
Declaración de interés general el cumplimiento de los deberes relativos
a la propiedad inmueble urbana en los inmuebles urbanos vacios
y degradados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
19. Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372

Autor

Elías Mantero Mauri
Doctor en Derecho y Ciencias Sociales por la Universidad de la República.
Profesor Adjunto de Obligaciones y Contratos de la Facultad de Derecho de la Universidad de la República.
Profesor Adscripto de Obligaciones y Contratos por la Facultad de Derecho de la Universidad de la República.
Profesor Agregado de Derecho de las Obligaciones de la Universidad de Montevideo
Master en Derecho de la Empresa por la Universidad de Montevideo.
Especialista en Derecho Civil Contractual por la Facultad de Derecho de la Universidad Católica del Uruguay Dámaso Antonio Larrañaga.
Maestrando de la Maestría en Derecho. Énfasis en Derecho Civil Contractual en Facultad de Derecho de la Universidad Católica del Uruguay Dámaso Antonio Larrañaga.
Secretario General de la Revista Doctrina y Jurisprudencia de Derecho Civil.
Es autor de libros y artículos sobre la materia civil, comercial y procesal publicados en Uruguay y en el extranjero.

Aparicio Howard
Doctor en Derecho por la Universidad de Montevideo.
Asistente (grado 2) de Derecho Privado II y III de la Facultad de Derecho de la Universidad de la República.
Profesor Aspirante de Responsabilidad Civil en la Universidad de Montevideo.
Master en Derecho de Daños de la Universidad de Girona, España.
Colaborador de la Revista de Doctrina y Jurisprudencia de Derecho Civil.

Alfredo Frigerio
Doctor en Derecho y Ciencias Sociales por la Universidad de la República.
Aspirante a Profesor Adscripto de Derecho Privado II y III de la Facultad de Derecho de la Universidad de la República.
Maestrando de la Maestría en Derecho. Énfasis en Derecho Civil Contractual en Facultad de Derecho de la Universidad Católica del Uruguay Dámaso Antonio Larrañaga.
Diplomado en Derecho de Seguros por la Universidad de Montevideo y la Pontificia Universidad Católica de Chile.

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